İŞTE MERAK EDİLEN İNŞAAT SEKTÖRÜNÜN PANAROMASI!
İnşaat ve konut sektörü tük dünyada ekonomilerin sürükleyicisi olarak bilinir. Özellikle gelişmekte olan ülkelerde hızlı şehirleşme, altyapı ve ulaşım sistemlerinin gelişimine bağlı olarak inşaat sektörü çok önemli bir paya sahip olmuştur. Türkiye’de de inşaat ve konut hem bu nedenlerden dolayı hem de konutun bir yatırım ve tasarruf aracı olması nedeniyle dünyanın geri kalanından da önemli olmuş ve hızlı bir gelişim göstermiştir. ABD’den başlayan küresel durgunluğun başlangıcının konut sektörü olması bu sektörün Türkiye’yi de saracak küresel geri gidişe maruz kalıp kalmayacağı sorusunu akla getirdi.
ABD’de son bir yılda konut inşaatları, çok sert bir düşüş yaşayarak yüzde 50’den fazla düştü. Bunu konut satışları da takip edince konut stoku çok hızlı olarak arttı. Şimdi ABD’deki konut fiyatları yüzde 30–40 aşağıda gözüküyor. Buna doların avro karşısındaki düşüşünü de eklerseniz şu an ABD’de konut almanın zamanı olduğunu söyleyebiliriz. Zaten, Avrupalı seyahat firmaları şu sıralar New-York’a emlak turları düzenliyorlar. Avrupalı zenginler, özellikle New-York’tan konut almak için bu turlara katılıyor. Amerikalı iktisatçı Roubini daha henüz konuttaki krizin dibine gelmediğimizi, ABD’deki konut krizinin daha uzun soluklu olduğunu söylerken, bunun Avrupa ve Türkiye’yi de etkileyeceğini söylüyor.
Roubini konut fiyatlarında %20’lik (%30) bir düşüş konut sektörü varlığı/sermayesinde 4 (6) trilyon dolarlık bir düşüşe yol açacağını söylüyor. Bu durumda sadece eşik-altı krediler 2,2 milyona varan ipotekli borç icrasına neden olacak ve eşik-altı kredilerdeki toplam kayıp 400 milyar dolara ulaşacak. Mevcut durumda konut fiyatlarındaki %10’luk bir düşüş, 8 milyon hane halkının konut varlığından zarar etmesi anlamına geliyor (evlerinin değerinin, evler üzerindeki ipotek değerinin altına düşmesi). Bu durum da hane halkının konut kredi borçlarında temerrüde düşmesi olasılığını artırıyor. Konut fiyatlarındaki %20 (%30) bir düşüş 16 (21) milyonun üzerinde hane halkının konut varlıklarından zarar edeceği anlamına geliyor. Böylece finansal sistemde, hane halkının ipoteklerinin gerektirdiği taahhütleri yerine getirememesinden kaynaklanan kayıplar 1 ile 2 trilyon dolara ulaşacak. Bankacılık sistemindeki sermaye büyük bir zarara uğrama riski taşıyor. Bu durumun sistemik bir bankacılık krizine dönüşmesini şimdilik Fed önlüyor. Ancak Fed’in elindeki para politikası araçları da tükendiğinde ne olacağını kimse bilmiyor. Ancak esas korkunun Roubini’nin dediği gibi bunun önce Avrupa’yı sonra da Asya’yı saran topyekûn bir krize dönüşmesi. Tabii bu kötümser senaryo gerçekleşirse baş aktör yine konut ve inşaat sektörü olacak.
İNŞAAT EKONOMİNİN MOTORU(YDU)
Türkiye’de inşaat sektörü aslında konut, inşaat malzemeleri sanayisi ile birlikte ele alındığında istihdam ve katma değer açısından çok önemli bir yere sahip. İnşaat sektörünün katma değer büyüklüğü 20 milyar doların üzerinde. Bu sektörün yurtdışı ve yurt içi pazar büyüklüğü ise 63,7 milyar dolar. Bunun 47,7 milyar doları iç pazar, 16 milyar doları dış pazardan oluşmakta. İç pazarın 27,9 milyar doları konut pazarı, 9,1 milyar doları konut dışı bina pazarı ve 10,8 milyar doları kamu alt yapı inşaat pazarıdır.
Şimdi 2007–2008 aralığında bu rakamlarda düşüşler olacaktır. Çünkü bu rakamlara veri olan 2006 yılında konut sektörünün yan dallarıyla büyümesi 19,4 olmuştur. Durgunluğun yayılması ABD’deki gibi konut balonunun, diğer ülkelerde de sönmesiyle başlayabilir.
Zaten bu, İspanya, İngiltere ve İrlanda’da başladı. Yakında İtalya, Portekiz, Fransa, Türkiye’de konut sektörü ciddi düşüşlere sahne olabilir.
Milli Gelirimizde inşaatın payı 1,6 puan artarak yüzde 4,8’den 6,8’e çıktı. İnşaat sektörü inşaat malzemeleri sanayi ile birlikte, 1990–2004 yılları arasında yıllık ortalama yüzde 2,8 büyümüş. Ancak 2005 ve 2006 büyümesi yüzde 21,5 ve 19,4 olmuş.
Türkiye Müteahhitler Birliği (TMB) Başkanı Erdal Eren, dünyada yaşanan finansal krizin Türkiye’deki etkilerini gördüklerini söyledi geçen hafta. Eren, “Konut yapıp satan müteahhitlerin elinde çok fazla konut stoku birikti. Konut sektörü yara alacak bu durumdan” diyordu. Ayrıca Eren bankaların artık kredi vermek istemediğini de vurguluyordu.

BANKA KREDİLERİ SORUN MU?

Sektörde banka kredileri meselesi çok önemli bir sorun. Çünkü bankalar tüketiciye doğrudan konut kredisi dışında müteahhitlere maket üzerinden proje kredileri kullandırdılar. Bu kredilerin miktarı bilinmiyor. Ancak müteahhitler bunları konut alıcılarına, piyasadaki talep azlığı nedeniyle satabilmiş değil. İşte burada sorun var. İnşaat sektöründe 2006 sonu itibari ile 85.290 müteahhit, 20 odaya kayıtlı 308.663 mühendis ve mimar bulunuyor. Bu sektör 1,27 milyon kişiye istihdam sağlıyor.

EVDEKİ HESAP TUTAR MI?

Yapı Endüstrileri Merkezi (YEM) tarafından her yıl ocak ayında yayınlanan “Yapı Sektör Raporu” 2007 yılı hazırlık verilerine göre, Türkiye’de inşaat sektörünün 2007 yılı büyüme hızının yüzde 16 seviyesinde gerçekleşmesi öngörülüyordu.
YEM Genel Koordinatörü ve Uluslararası Yapı Sektörü Birliği (UICB)
Yönetim Kurulu Üyesi Barış Onay, Uluslararası Yapı İzmir 2007 Fuarı dolayısıyla bulunduğu İzmir’de yaptığı açıklamada 2005 yılında Türkiye geneli yüzde 7,1 büyüme kaydederken, yapı sektörünün yüzde 21,5, 2006 yılında Türkiye genelindeki yüzde 6’lık büyümeye karşın yüzde 19,4 büyüme göstererek, sürekli genel ekonominin 3 katı hızla ilerlediğine dikkati çekerek, “Bu yıl da Türkiye genelindeki büyümenin yüzde 5 olması düşünülüyor; buna karşın yapı sektöründe büyüme, hazırlanan 2007 yılı Yapı Sektörü Raporu verilerine göre yüzde 16,5 olması bekleniyor demişti. Şimdi Türkiye ekonomisi yüzde 5 değil, yüzde 4,5 büyüdü. Onay’ın hesabına göre sektörün yüzde 13,5 büyümesi gerekiyordu. Ama gelen rakamlar bunun gerçekleşmediğini ortaya koyuyor. Şimdi 2008’de inşaatın yüzde 5 civarında büyümesi bile banka kredilerinin geri dönmemesi ve sektörde ciddi bir daralma anlamına gelecek. Çünkü ancak yurtdışından kaynak bulan ve yurtdışına iş yapan büyük müteahhitler ayakta kalacak.
SEKTÖRÜN BÜYÜME HIZI DÜŞÜYOR
Son yıllarda hızlı bir büyüme süreci kaydederek GSYH büyümesine önemli katkı yapan inşaat sektörünün büyüme hızının çeyrekler itibariyle son dönemde giderek düştüğü belirlendi. TÜİK’in yeni 1998 bazlı yeni gayri safi milli hâsıla (GSYH) serisine göre GSYH’ nın yüzde 5,7 küçüldüğü ağır ekonomik kriz yılı 2001’de yüzde 17,4 oranında küçülen inşaat sektörü izleyen beş yılda rekor oranlarda büyüme kaydetti. GSYH büyüme oranının yüzde 6,2 olduğu 2002 yılında inşaat sektörü yüzde 13,9 büyüdü. 2003 yılında genel büyüme oranı yüzde 5,3, inşaattaki büyüme yüzde 7,8, 2004 yılında genel büyüme yüzde 9,4, inşaattaki yüzde 14,1 oldu. 2005 yılında GSYH büyüme oranı yüzde 8,4 olurken, inşaat yüzde 9,3, 2006 yılında da milli gelir yüzde 6,9, inşaat yüzde 18,5 büyüdü.
2007 yılında ise milli büyüme oranı ilk çeyrekte yüzde 8,2, ikincide yüzde 4,2, üçüncü çeyrekte yüzde 3,3’e; inşaat sektörünün büyümesi de sırasıyla yüzde 8,7, yüzde 6,9 ve yüzde 4,1’e düştü. Dokuz ayda GSYH büyüme oranı yüzde 5, inşaat sektörünün büyümesi yüzde 6,4 olarak gerçekleşti.
CANLANMA NE ZAMAN OLUR?
2008 yılının 2. yarısından itibaren piyasalarda canlanma olacağını söyleyen İstanbul Emlak Komisyoncuları Odası II. Başkanı Nizameddin Aşa, mortgage sisteminin tüm dinamikleriyle hayata geçirilmesiyle de 2010 yılından itibaren sektörün yeniden büyüme ve gelişme trendine gireceğini tah¬min ediyor.
BALON MESELESİ

2007’nin sonlarına doğru açılacak olan piyasanın 2008’de beklenen ivmeyi yakalayacağını Turyap yönetim ku¬rulu üyesi Başak Soner geçen sene iddia ediyordu. “Em¬lak fiyatlarında bir balonun oluştuğuna kuşku yok. Son üç yılda konut arzı ikiye katlanmasına rağmen fiyatlar arttı. Çünkü talep, arzdan canlı. Fiyatlar bayağı şişti; daha da yükselebilir. Birikmiş konut talebi karşılanınca, konut fiyatları gevşeyecektir” demişti. Ancak Soner’in öngörüsü gerçekleşmedi. Konut piyasası 2007 yılı sonunda açılmadığı gibi, önemli bir düşüşe de girdi. Yalnızca emlak fiyatlarındaki balon ve yüksek fiyatların talebi giderek düşürdüğü de gerçek.
HAZIR BETONCULAR DA SIKINTILI
Hazır beton birliği yönetim kurulu üyeleri, Türkiye de beton üretiminde yaşanan sıkıntıları ve 1988 yılından bu yana hazır betondaki istatistikleri açıklarken, 2003 yılından 2007 yılına kadar yaklaşık %175 artan hazır beton üretiminde, 2007 yılında bir önceki yıla göre %5.13′lük bir artış gerçekleştiğini söylediler.
2007 yılında inşaat yapımlarının yavaşlaması nedeniyle üretimin azaldığına vurgu yaptılar.
Konut piyasasında şu an bir talep gerilemesi olsa da özellikle İstanbul’da inşa edilen binlerce yeni konutun, ihtiyaca yanıt vermenin öte sinde ciddi kar getiren yatırım aracına dönüştüğü görülüyor. Parasını 2005 yılında konuta yatıranların çoğu, aradan geçen 2 yıllık sürede aldığı konuttan 2 mislini yakın kar etmiş durumda. Ancak bu sürecin şimdilerde durduğu konusunda uzmanlar görüş birliğinde.

Başka bir değişle geçen sürede mevduat, altın ve doların aralarında sayılabileceği yatırım araçlarını geride bırakan konut, yatırımcısına şimdiye kadar kazandırmıştı. 2005’ten bugüne kadar geçen sürede parasını bankada veya yastık altında saklamak yerine konuta yatırmayı seçenler, söz konusu sürede yer ye yüzde 170’i aşan oranlarda kar elde etti. Ancak küresel durgunluğun tüm boyutlarıyla Türkiye’ye sıçramasına siyasi belirsizliklerde eklenirse, bir zamanlan Japonya’da olduğu gibi konut sahipleri yok pahasına müşteri aramaya başlar mı?
Bunun en azından şimdilik mümkün olmadığını söyleyebiliriz; çünkü İstanbul’da 2015 yılına kadar her yıl ortalama 250 bin yeni konuta ihtiyaç olduğu ifade’ ediliyor. Bu ta¬lebin 180 bin adedinin piyasa koşul¬larında, 70 bin adedinin ise kamu ve kamu-özel ortaklıkları ile üretilerek karşılanacağı ifade ediliyor. Krize rağmen İstanbul’da bazı semtler giderek değerini yükseltiyor. Bunlar arasında ilk sıralarda Kurtköy, Çekmeköy, Bey¬likdüzü, Kozyatağı, Samandra ve Üm¬raniye geliyor. Daha önceden konu¬tun çok az bulunduğu söz konusu bu semtler neredeyse doyma noktasına gelmiş durumda. Turyap Yönetim Ku¬rulu Üyesi Başak Soner, yıllardır uzak¬lığı nedeniyle boş kalan Beylikdüzü, Mimaroba, Sinanoba gibi evlerin dol¬duğunu belirtiyor.
“İSTANBUL’DA KESKİN DÜŞÜŞ OLMAZ”
Bu tespiti bir başka açıdan Murat Çetin yapıyor. İktisat Fakültesi Öğretim Üyesi Doç. Dr. Murat Çetin; “ Özellikle İstanbul’da konut fiyatlarının bir süre sonra düşme trendine girmesinin kaçınılmaz olduğunu, ancak bunun çok önemli oranlarda olmayacağını söylüyor. Çetin, fiyatlarının düşüşünün sınırlı olmasını iki temel nedene bağlıyor. Bunlardan birincisi İstanbul gibi kentlerin coğrafi, ekonomik ve tarihi özellikleri nedeniyle her zaman küresel talebin muhatabı olacağını söylüyor. Bu da fiyatların keskin düşüşüne bir engel diyor. İkincisi ise Türk halkının geleneksel konut sahibi olma merakı. Bu anlamda İstanbul’da halen arz fazlası olduğu söylenemez. Ancak tüketici bekliyor. Bu süreçte-ki bunun süresinin küresel krizin süresi ile ölçülmesi gerektiğini söylüyor, Dr. Çetin- tek sorun konut satışına güvenip banka kredisi kullanan ve bu krediler ile başka projeler gerçekleştiren müteahhitler olduğunu da sözlerine ekliyor. Çetin’e göre mali gücü olmayan ve kredi zamanlaması yaşayan firmalar piyasadan çekilecek. Öte yandan, İstanbul’da 2015 yılına kadar her yıl ortalama 250 bin yeni konuta ihtiyaç olduğu ifade’ ediliyor. Bu ta¬lebin 180 bin adedinin piyasa koşul¬larında, 70 bin adedinin ise kamu ve kamu-özel ortaklıkları ile üretilerek karşılanacağı ifade ediliyor. Krize rağmen İstanbul’da bazı semtler giderek değerini yükseltiyor. Bunlar arasında ilk sıralarda Kurtköy, Çekmeköy, Bey¬likdüzü, Kozyatağı, Samandra ve Üm¬raniye geliyor. Daha önceden konu¬tun çok az bulunduğu söz konusu bu semtler neredeyse doyma noktasına gelmiş durumda. Turyap Yönetim Ku¬rulu Üyesi Başak Soner, yıllardır uzak¬lığı nedeniyle boş kalan Beylikdüzü, Mimaroba, Sinanoba gibi evlerin dol¬duğunu belirtiyor.
BANKALAR İNŞAATÇI OLUR MU?
İsmini vermek istemeyen büyük bir bankanın şube müdürü de Çetin’i doğruluyor: “Yakında site inşaatına da başlayabiliriz. Temeli atılmış ama inşaatı durmuş birçok projeye, ne yazık ki, kredi verdik. Artık anlaşamazsak bu inşaatları biz tamamlar paramızı kurtarırız.” Tabii yarı şaka yarı ciddi söylenmiş bu sözlerin gerçekleşmesini kimse istemez. Ancak büyük inşaat firmaları, bankaların kredi konusunda çekinceli davranmasına ve talep durgunluğuna karşı yeni önlemler geliştirmeye başladılar. Büyük inşaatçı firmalar, satışları artırmak için yeni finansman modelleri geliştiriyor. Bazı firmalar bankalarla anlaşarak müşterilerine düşük faizli kredi sağlamaya çalışırken, bazıları da kendi özkaynaklarını kullanarak yaptıkları konutları kredilendiriyor. Ağaoğlu, Aşçıoğlu, Abinvest, Keleşoğlu, Güneri İnşaat, Han Yapı, KC Group, Soyak Holding gibi sektörün önde gelen firmaları konut alımını cazip hale getirmek için kredili ve vadeli satışa yöneldi. “Konforlu Kredi” kampanyası başlatan Ağaoğlu firmasının Yönetim Kurulu Başkanı Ali Ağaoğlu, “müşterilerimizin sadece nüfus cüzdanını getirmesi yeterli” diyor. Ancak bu trend ekonomide orta sınıfı da saracak bir krizle tersine dönebilir. Yalnızca nüfus cüzdanı ile satılan konutların ödeme güçlüğü çekenlerden geri alınmasından sonra yeniden kimlere hangi şartlarla ve ne zaman satılacağı da merak konusu.

İNŞAAT MALİYETİ ARTIYOR
Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK), 2008 yılı birinci dönem bina inşaat maliyet endeksini yayımladı.
Buna göre, 2005=100 Temel Yıllı Bina İnşaatı Maliyet Endeksi, Ocak-Şubat-Mart aylarını kapsayan 2008 yılı birinci döneminde, toplamda bir önceki döneme kıyasla yüzde 9,67, geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 11,45 ve dört dönem ortalamalara göre ise yüzde 7,07 artış gösterdi.
2008 yılı birinci döneminde, bir önceki döneme göre işçilik endeksi yüzde 4,93 ve malzeme endeksinde yüzde 11,09 arttı. Bir önceki yılın aynı dönemine göre de işçilik endeksinde yüzde 12,54 ve malzeme endeksinde yüzde 11,15 artış oldu.
2007 yılı birinci döneminde, toplamda bir önceki döneme göre yüzde 4,01, bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 17,89 ve dört dönem ortalamalara göre ise yüzde 18,58 artış gerçekleşmişti.
Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine dayanak yapılan hesaplamaya göre 2007 yılında yapı ruhsatı alınan inşaatlarda ortalama büyüklükteki bir dairenin arsa bedeli hariç inşaat maliyeti ev tipi yapılarda 83,5 bin, apartman tipi yapılarda yaklaşık 77 bin YTL olmuştu. Türkiye genelinde özellikle yap-satçı müteahhitlerin arsa sahipleri ile sözleşmelerinin yüzde 50–50 paylaşım esasına dayandığı dikkate alındığında, ortalama büyüklükteki dairenin toplam maliyetini bulmak için inşaat maliyetinin ikiyle çarpılması gerektiği belirtiliyor.
Buna göre ortalama büyüklükteki bir dairenin toplam maliyetinin 165–170 bin YTL aralığında olduğu dikkati çekiyor. İşte sorun tam da burada başlıyor. Çünkü bu rakam önümüzdeki günlerde küresel enflasyonun artmasına bağlı olarak daha da artacak. Ancak hanehalklarının geliri düşeceğinden konut talebi bu hesaba göre düşecek.

ORTA-ÜST GELİRLİ İÇİN BİLE KONUT ZOR!
ANKA’nın derlediği verilere göre, 2007 yılında ev tipi ikamet amaçlı 23 bin 885, apartman tipi 66 bin 952 bina için yapı ruhsatı alındı. Ev tipi yapılarda 24 bin 906 olan toplam daire sayısı, apartmanlarda ise 552 bin 883 olarak gerçekleşti. Ev tipi yapıların toplam yüzölçümü 4 milyon 455,4 bin, apartman tipi olanların 84 milyon 826,3 bin metrekare olarak belirlendi. Ortalama daire büyüklüğü ev tipi yapılarda 178,9 metrekare, apartman dairelerinde 153,4 metrekare oldu. Ev tipi yapılarda ortalama daire büyüklüğünün önceki yıla göre yüzde 7,8 küçüldüğü, apartmanlarda ise aynı kaldığı gözlendi.
Ev tipi yapıların toplam inşaat maliyeti olarak değeri 2 milyar 78,8 milyon YTL, apartmanlarınki ise 42 milyar 557,1 milyon YTL olarak hesaplandı.
Buna göre ortalama metrekare maliyeti ev tipi yapılarda 466,6 YTL, apartmanlarda 501,7 YTL olarak gerçekleşti. Metrekare maliyeti ev tipi yapılarda önceki yıla göre yüzde 2,6 artarken, apartman tipi yapılarda ise yüzde 9,6 ile enflasyonun üstünde artış gösterdi.
Buna göre ev tipi yapılarda 178,9 metrekare olan ortalama büyüklükteki bir dairenin inşaat maliyeti 83 bin 465,9 YTL’ ye, apartmanlarda 153,4 metrekare olan dairenin ortalama maliyeti 76 bin 973 YTL’ ye geldi.
Aynı birim değerlerle 100 metrekare büyüklüğündeki bir dairenin maliyeti ise evlerde yaklaşık 47 bin, apartmanlarda 50 bin YTL düzeyinde gerçekleşti. Şimdi bu rakamlarla mezar vade konut sisteminde orta hatta üst gelirliler bile ev alamaz.
İnşaat izni önceki yıllarda alınıp tamamlanarak geçen yıl yapı kullanım izni alınan binalarda ise ortalama daire büyüklüğü evlerde önceki yıla göre yüzde 7,1 artarak 163,5, apartmanlarda ise yüzde 0,1 küçülerek 143,5 metrekare oldu. Kullanım izni verilen yapılarda birim metrekare başına inşaat maliyeti ev tipi yapılarda yüzde 10,5 artarak 469,9 YTL, apartmanlarda yüzde 9,4 artışla 479,4 YTL oldu. Buna göre ortalama büyüklükteki bir dairenin inşaat maliyeti evlerde yüzde 18,4 artışla 76,8 bin, apartmanlarda yüzde 9,2 artışla 68,8 bin YTL olarak gerçekleşti.
Bu rakamlar bize sektörde büyüme trendinin devam ettiğini, ancak son iki yılda gerçekleşen yüksek büyümeye güvenen birçok müteahhidin de, bu süreçte, hesapsız kredi kullandığını gösteriyor. Ancak bu yazı takip eden zaman dilimi içinde sektörün gerçek durumunu anlayabileceğiz. Şimdilik iyimser olmak için de kötümser olmak içinde çok erken. Nitekim bu çalışmamızda hem iyimserler için hem de kötümserler için rakam ve yorumlar var.
Sonuç olarak İnşaat sektörü ve inşaat malzemeleri sanayisi Türkiye için hem çok önemli bir istihdam kaynağı hem de döviz yaratan bir sektör. Büyük ölçüde yerli sermayeye dayanan Türkiye inşaat sektörü, yüzlerce meslek dalını ilgilendiren 23 bin parçanın üretim ve istihdam sürecini etkilemektedir. Bugün sabit sermaye yatırımlarının yüzde 50’si inşaata aittir. Ancak bu önemli sektörün yatın geleceği siyasi ve ekonomik istikrarın sürmesine, AB ilişkilerinin kesintisiz devamına ve bu bağlamda küresel krizin etkilerini az hissetmemize bağlıdır.

Bu çalışma için yararlanılan kaynaklar;
TCMB, TÜİK, DPT verileri
Roubini Türkiye sunumu
Ekonomist Dergisi
ANKA ajansı bültenleri